kamrca nepremičnine k2 finance prodaja oddaja hiša stanovanje zemljišče poslovni prostor
Domov  Nepremičnine  Pravne storitve  Kontakt
 

NAKUP NEPREMIČNINE

Prodajna pogodba

Pogodba o prodaji nepremičnine je pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini. Kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino.Zakoni, ki urejajo promet z nepremičninami, kot pogoj za veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine določajo, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki. Pogodba o prodaji nepremičnine je zato veljavno sklenjena, ko stranki podpišeta listino, na kateri je zapisana vsebina prodajne pogodbe. Kadar je predmet prodaje nezazidano stavbno zemljišče, pa zakon kot pogoj za veljavnost pogodbe določa, da mora biti pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa. Notarski zapis z vsebino pogodbe mora zato v teh primerih sestaviti notar.

Ara

V prometu z nepremičninami se stranki pogosto dogovorita za aro. Ara je instrument ureditve pogodbene obveznosti. V praksi stranke pogosto zmotno mislijo, da je ara veljavna že samo s tem, da kupec prodajalcu izroči določen znesek denarja kot aro, ne da bi stranki hkrati sklenili tudi prodajno pogodbo. Vendar pa je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Dokler prodajna pogodba ni veljavno sklenjena, izročitev določenega denarnega zneska nima učinkov are. Ker mora biti pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki, ima ara pravne učinke are samo, če stranki hkrati z izročitvijo are skleneta (podpišeta) pogodbo o prodaji nepremičnine.Pomemben pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je ta, da prodajalec na prodajni pogodbi pri notarju overi svoj podpis. Za zaščito pravnega položaja kupca je zato priporočljivo, da pogodbeni stranki ob sklenitvi (podpisu) pogodbe aro deponirata pri osebi, vredni zaupanja (na primer notarju oziroma nepremičninskem posredniku). Hkrati to osebo pooblastita, da iz are na račun prodajalca plača prometni davek, ki je pogoj za overovitev podpisa. Po tem, ko prodajalec svoj podpis na pogodbi overi in izvirnik pogodbe izroči v hrambo notarju oziroma posredniku, pa ta aro izroči prodajalcu.Ara se praviloma šteje v kupnino. To pomeni, da ima plačilo are hkrati tudi učinek plačila prvega obroka kupnine. Kadar kupec izroči prodajalcu aro ob sklenitvi prodajne pogodbe, so posledice, če katera od strank v roku ne izpolni svoje obveznosti iz pogodbe, naslednje:
  • če kupec v roku ne izpolni obveznosti plačati kupnino, lahko prodajalec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (vztraja pri plačilu kupnine) bodisi se zadovolji s prejeto aro, torej aro obdrži,
  • če prodajalec ne izpolni obveznosti izročiti nepremičnino, lahko kupec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (izročitev nepremičnine) bodisi zahteva vrnitev dvojne are.
Te posledice nastanejo že neposredno na podlagi zakona, tudi če jih stranki v pogodbi nista izrecno določili.

Aro je treba razlikovati od odstopnine. Odstopnina je pravica pogodbene stranke odstopiti od pogodbe, ki jo lahko uresniči, če drugi stranki plača določen denarni znesek. Odstopnina (pravica do odstopa) mora biti s pogodbo izrecno dogovorjena. Ara sama po sebi nima narave odstopnine. Zato kupec, ki je dal aro, nima pravice odstopiti od pogodbe in prepustiti prodajalcu aro. Prav tako prodajalec, ki je prejel aro, nima pravice odstopiti od pogodbe, s tem da kupcu vrne dvojni znesek are. Pravico odstopiti od pogodbe bo imel kupec oziroma prodajalec samo, če je v pogodbi izrecno zapisano, da se ara šteje (tudi) za odstopnino.
Nazaj
 
 
 
Domov  Nepremičnine  Pravne storitve  Kontakt